3月23日，綠城管理（09979.HK）召開了上市以來的第一場年度業(yè)績發(fā)布會，董事會主席郭佳峰，執(zhí)行董事、CEO李軍，執(zhí)行董事、執(zhí)行總裁林三九，境外CFO余致力等高管出席了發(fā)布會。
| 綠城管理業(yè)績發(fā)布會現(xiàn)場
李軍在會上指出，2020年，綠城管理圓滿完成全年經(jīng)營目標(biāo)，綜合毛利率同比提升3.6個百分點，達(dá)到47.8%；歸母凈利潤同比增長35.3%達(dá)4.39億元；與此同時，得益于公司的輕資產(chǎn)屬性，截至2020年末，公司經(jīng)營活動現(xiàn)金流較去年比上漲645.9%，達(dá)到人民幣9.03億元，各項核心財務(wù)指標(biāo)均保持高質(zhì)量穩(wěn)健增長。
| 義烏佛堂蟠龍花園實景圖（政府代建項目）
除經(jīng)營數(shù)據(jù)外，綠城管理憑借豐富的業(yè)務(wù)模式、全國性的規(guī)模布局、按需定制的服務(wù)體系及多元化的客戶結(jié)構(gòu)，實現(xiàn)了2020年度銷售新高及新拓項目貨值新高，整體項目規(guī)模保持行業(yè)第一。李軍表示，雖然接下來的市場仍然存在著較大的不確定性，但是綠城管理卻可以保持確定性增長，其邏輯之一便是“存量時代”下，城市更新迎來蓬勃發(fā)展，其中，“舊改”提速也將拉動萬億級市場，代建擁有更廣闊的發(fā)展空間。
近年來，全國建設(shè)用地供應(yīng)面積和房地產(chǎn)用地供應(yīng)面積整體呈現(xiàn)下降趨勢。隨著土地供應(yīng)縮減，中國房地產(chǎn)增量市場規(guī)模見頂，通過城市更新釋放土地供應(yīng)成為重要舉措。今年的兩會報告，更是首次將“城市更新”寫入政府工作報告，明確了“十四五”時期深入推進(jìn)以人為核心的新型城鎮(zhèn)化戰(zhàn)略，以此提升城市更新質(zhì)量。
| 綠城管理CEO李軍
綠城管理CEO李軍在本次業(yè)績會開篇對代建市場的行業(yè)趨勢進(jìn)行了預(yù)判，其中之一便是城市更新的迅速發(fā)展。有研究數(shù)據(jù)顯示，改革開放40年，中國城鎮(zhèn)住宅存量從不到14億平方米增至276億平方米，市場空間巨大；另外，隨著“老舊小區(qū)改造”連續(xù)四年寫入總理的政府工作報告，政府提出了更高的目標(biāo)任務(wù)——新開工改造城鎮(zhèn)老舊小區(qū)5.3萬個，同比增加近36%。
伴隨監(jiān)管部門針對三舊改造、城市更新的政策持續(xù)落地，以存量空間改造為主的內(nèi)涵式增長，成為城市發(fā)展新趨勢。土地獲取及使用方式的變化，帶來了房地產(chǎn)商業(yè)格局的重構(gòu)，各地城市積極創(chuàng)新，引入市場主體參與城市更新，代建作為未來城市更新“新主力”也含括其中。管理紅利趨勢凸顯的背景下，市場呼喚品牌溢價高、開發(fā)能力強及專業(yè)程度高的服務(wù)型企業(yè)，綠城管理作為中國代建行業(yè)的“破局者”及“掌局者”，有望成為未來第一梯隊的受益者。
| 杭州紫瑞華庭實景圖（政府代建項目）
從后續(xù)市場空間來看，據(jù)中國指數(shù)研究院測算，“十四五”期間，住宅拆遷改造需求將達(dá)到22.7-26.5億平方米，占總體住房需求的24%-27%。至此，以存量盤活改造為主的城市更新模式，在為政府公共產(chǎn)品營造帶來巨大發(fā)展空間的同時，也為代建行業(yè)開辟了新的競速賽道。
作為“中國代建第一股”，綠城管理以政府公共產(chǎn)品營造來介入城市更新，形成了強大的專業(yè)資源整合與品質(zhì)把控能力，目標(biāo)是要成為國內(nèi)城市更新領(lǐng)域的龍頭企業(yè)，實現(xiàn)企業(yè)與城市共贏發(fā)展。
| 杭州市奧體實驗小學(xué)實景圖（政府代建項目）
年報顯示，截至2020年12月31日，綠城管理合約總建筑面積為76.1百萬平方米，其中政府代建項目30.7百萬平方米，占40.3%，商業(yè)代建項目45.4百萬平方米，占59.7%。憑借在開發(fā)管理領(lǐng)域深耕多年的項目管理優(yōu)勢，綠城管理豐富的產(chǎn)業(yè)鏈資源、有效的成本控制以及專業(yè)的開發(fā)管理經(jīng)驗，為其在與包括政府在內(nèi)的各方機構(gòu)的合作奠定了良好的基礎(chǔ)，可有效解決多元化客戶的核心訴求。
當(dāng)前，城市更新成為核心城市的主要開發(fā)模式，房企的綜合運營能力由此面臨挑戰(zhàn)。各城市政府也因此通過代建制抓品質(zhì)，將項目建設(shè)交給專業(yè)的房地產(chǎn)公司來充分借力品牌房產(chǎn)公司的技術(shù)、人力、經(jīng)驗等資源優(yōu)勢，確保保障性住房達(dá)到商品住房品質(zhì)。專業(yè)的服務(wù)型代建企業(yè)隨之逐漸崛起，成為參與城市運營的重要力量。
| 杭州蕭山潮上云臨南苑實景圖（政府代建項目）
以定位為“生活品質(zhì)之城”的杭州為例，近年來，杭州海潮雅園、觀潮華庭、潮上云臨南苑等一批安置房因不輸商品房的品質(zhì)被媒體頻頻報道，其中的海潮雅園，在二手房市場單價接近10萬/平。這些“最美安置房”背后，是綠城管理在付諸力量，其旗下的綠城樂居集團(tuán)也已發(fā)展成為國內(nèi)規(guī)模最大的政府保障房代建公司。
| 杭州海潮雅園及海潮幼兒園實景圖（政府代建項目）
除了承接傳統(tǒng)意義上的政府代建項目外，綠城管理還積極探索未來社區(qū)等新型城更新產(chǎn)品類型。未來社區(qū)是浙江省推進(jìn)社區(qū)建設(shè)和老舊小區(qū)改造的最新路徑。根據(jù)《浙江省未來社區(qū)建設(shè)試點工作方案》，到2021年，區(qū)試點項目達(dá)到100個左右，2022年開始全面復(fù)制推廣。
目前，浙江已公布兩批共60個未來社區(qū)試點項目，綠城管理就中標(biāo)了5個，包括臺州椒江心海城社區(qū)、臺州臨海六角井社區(qū)、麗水縉云名山社區(qū)、舟山定海城西社區(qū)和臨安戚家橋未來社區(qū)。
| 椒江未來社區(qū)項目TOD地塊效果圖
隨著近期在江西簽約多個政府代建項目，綠城管理的政府代建業(yè)務(wù)再次夯實立足浙江、輻射全國的發(fā)展態(tài)勢，有望將杭州的城市更新經(jīng)驗與更多地方分享。綠城管理的實踐為房企代建助力城市有機更新提供典型案例，也為有志于轉(zhuǎn)型城市運營商的房企提供了借鑒樣本。
| 舟山紅梅海苑實景圖（政府代建項目）
放眼未來，城市更新時代已經(jīng)到來，這是一個長期持續(xù)的市場，未來是幾百萬億級的市場容量。由此看來，城市更新成新藍(lán)海，也將成為房地產(chǎn)市場“下半場”的重要競爭領(lǐng)域。在這條房企競逐的“新賽道”上，搶占先機、前瞻布局的代建企業(yè)，有望迎來存量市場大趨勢下實現(xiàn)跨越式發(fā)展。
